Vender y donar una vivienda producen resultados patrimoniales diferentes. En la venta existe un precio; en la donación se transmite gratuitamente. Elegir entre ellas exige comparar impuestos, necesidad de liquidez, control del inmueble y consecuencias familiares.
En Valencia, una bonificación en Donaciones puede hacer atractiva una alternativa, pero no elimina todos los costes ni convierte la donación en una decisión reversible a voluntad.
Empezar por el objetivo familiar
Si el propietario necesita dinero para vivir o comprar otra casa, la venta puede responder a esa necesidad. Si quiere anticipar patrimonio a un hijo, la donación tiene otra finalidad y debe coordinarse con su planificación sucesoria.
Hay que revisar legitimarios, anteriores donaciones y las reservas que necesita quien transmite. El Código Civil regula límites y efectos de las donaciones, incluida la necesidad de escritura pública para inmuebles. No es un simple cambio de nombre.
Qué impuestos aparecen al vender
El vendedor puede obtener una ganancia o pérdida patrimonial en IRPF y, en terrenos urbanos, debe analizarse la plusvalía municipal. El comprador soportará la tributación de su adquisición según el tipo de operación.
La ganancia se calcula con los valores de adquisición y transmisión y sus ajustes legales, como explica la Agencia Tributaria. El dinero recibido después de cancelar una hipoteca no es la base de ese cálculo.
Qué impuestos aparecen al donar
Quien recibe debe revisar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y la plusvalía municipal que corresponda. Quien dona puede tener una ganancia patrimonial en IRPF aunque no reciba dinero; las pérdidas derivadas de liberalidades no se computan como una pérdida ordinaria deducible.
La Ley valenciana 13/1997, artículo 12 bis, contempla una bonificación del 99% de la cuota correspondiente a bienes declarados en determinadas donaciones entre familiares, incluidos padres e hijos, con requisitos formales. Primero debe comprobarse que la normativa valenciana es la aplicable.
Bonificar el 99% de una cuota no significa pagar el 1% del valor de la casa. Tampoco elimina IRPF, plusvalía o gastos de formalización que puedan existir.
La vivienda habitual de una persona mayor de 65 años
La exención en IRPF por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años puede ser relevante tanto al vender como al donar, siempre que se cumplan sus requisitos. Deben comprobarse habitualidad, titularidad y circunstancias de cada transmitente.
No se debe extender a cualquier segunda residencia ni entender como exención de todos los impuestos. El análisis debe separar IRPF del resto de tributos.
Ejemplo práctico: el ahorro fiscal no decide solo
Supongamos una vivienda de 240.000 euros que el propietario quiere transmitir a su hija. Si la dona, puede dejar de disponer de un activo importante sin obtener liquidez. Si la vende, debe existir un precio real y un pago o financiación coherente.
Es un ejemplo conceptual. Una compraventa ficticia para encubrir una donación no es una alternativa de planificación. Deben calcularse ambas operaciones con los valores y circunstancias reales, y valorar si conviene reservar usufructo u otra estructura jurídicamente adecuada.
La hipoteca requiere un acuerdo distinto
Transmitir la propiedad no libera automáticamente al deudor del préstamo. Si se pretende cambiar al prestatario, debe estudiarse el consentimiento del acreedor y las condiciones correspondientes.
En una donación con cargas o asunción de deuda, la fiscalidad puede ser más compleja que la de una transmisión puramente gratuita. Esa estructura debe revisarse antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Donar siempre cuesta menos?
No. Hay que sumar impuestos de ambas partes, gastos y consecuencias patrimoniales.
¿Puedo recuperar la casa si cambio de opinión?
La donación no es revocable libremente. Sus posibles causas y condiciones de revocación tienen regulación específica.
¿Una venta a mi hijo puede tener cualquier precio?
Debe ser una operación real y respetar las reglas fiscales de valoración. El parentesco no elimina esas exigencias.
En Enjambre Urbano analizamos el valor de la vivienda y la salida patrimonial que necesitas, coordinando la revisión fiscal y jurídica para comparar venta y donación en Valencia.
