Vender la vivienda habitual siendo mayor de 65 años puede permitir que la ganancia patrimonial quede exenta en IRPF. Es una ventaja relevante para planificar un cambio de casa o conseguir liquidez, pero tiene requisitos y no elimina todos los costes de la venta.
En Valencia, la decisión debe empezar por comprobar titularidad, edad y habitualidad de cada vendedor. Después se calcula el neto y se organiza la vivienda o los recursos que necesitará tras la transmisión.
Qué exención contempla el IRPF
El artículo 33.4.b de la Ley del IRPF declara exentas las ganancias obtenidas con ocasión de la transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años y en otros supuestos de dependencia previstos legalmente.
Esta exención no exige reinvertir el precio en otra vivienda para cumplir ese supuesto específico. No debe confundirse con la exención por reinversión, que responde a otras condiciones.
La vivienda debe ser habitual en sentido fiscal
La residencia efectiva y permanente debe acreditarse conforme a los requisitos legales. La regla general contempla tres años de residencia continuada, con excepciones justificadas cuando determinadas circunstancias exigen el cambio.
Para esta exención, la Agencia Tributaria señala que puede ser habitual en el momento de vender o haberlo sido hasta cualquier día de los dos años anteriores. Ese plazo de dos años no sustituye el requisito general de habitualidad.
El padrón es una evidencia, pero debe existir coherencia con el uso real. Una segunda residencia no se convierte automáticamente en habitual por cambiar una dirección poco antes de vender.
Varios titulares: revisar a cada persona
Si una pareja vende al 50% y solo uno cumple edad y demás requisitos, no debe darse por exenta toda la ganancia conjunta. Cada contribuyente analiza la parte que transmite y las condiciones que le corresponden.
También hay que revisar cómo se adquirieron las participaciones y si existe una desmembración del dominio. Los derechos transmitidos importan tanto como la edad.
Nuda propiedad y usufructo
La AEAT contempla la exención cuando el pleno propietario transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio de su vivienda habitual, cumpliendo requisitos. Distingue ese supuesto del pleno dominio ya desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, para el que no aplica la misma exención a ninguno de ellos.
La operación debe revisarse antes de ofrecerla como una venta «sin impuestos». El precio de nuda propiedad, los gastos y la distribución de obligaciones requieren un análisis propio.
Ejemplo práctico: exención y dinero disponible
Supongamos una venta por 260.000 euros y una ganancia fiscal calculada de 90.000. Si el único propietario cumple todos los requisitos, esa ganancia puede quedar exenta en IRPF.
Pero si hay 30.000 euros de hipoteca pendiente y 10.000 de otros gastos e impuestos de cierre, el dinero disponible sería 220.000. Son cifras hipotéticas: la exención afecta a la ganancia en IRPF, no convierte el precio íntegro en liquidez neta.
La plusvalía municipal debe analizarse aparte
La Ley de Haciendas Locales regula el impuesto sobre el incremento del terreno urbano. La edad que permite una exención en IRPF no implica por sí sola exención municipal.
También permanecen los gastos de cancelación, formalización y demás conceptos aplicables. El presupuesto debe recogerlos antes de decidir cuánto puede destinarse a otra vivienda o a necesidades futuras.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que comprar otra vivienda?
No para esta exención específica si se cumplen sus requisitos. La decisión de reinvertir puede responder a otras necesidades patrimoniales.
¿Cualquier vivienda de una persona mayor queda exenta?
No. Debe cumplir la condición de habitual y los restantes requisitos.
¿Conviene donar en lugar de vender?
Depende del objetivo y de todos los impuestos y efectos familiares. La misma exención en IRPF no iguala ambas operaciones.
En Enjambre Urbano preparamos la venta de vivienda habitual en Valencia con una valoración y una previsión de liquidez que permitan decidir el siguiente paso con claridad.
