El valor que se atribuye a una vivienda en una herencia influye en la liquidación de Sucesiones y puede ser relevante al venderla después. No debe elegirse únicamente para pagar menos ahora ni inflarse sin fundamento pensando en el IRPF futuro.
En Valencia, la valoración exige identificar la fecha del fallecimiento, el derecho heredado y las reglas fiscales aplicables. También conviene separar valor fiscal y valor comercial.
Comprobar si existe valor de referencia
La Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, artículo 9, establece reglas específicas para inmuebles. Cuando existe valor de referencia certificado para la fecha correspondiente, tiene el papel previsto legalmente; si el declarado es superior, se utiliza este último.
Si no existe valor de referencia o no puede certificarse, la base imponible será la mayor entre el valor declarado y el valor de mercado, sin perjuicio de comprobación administrativa. Debe consultarse el dato del momento del devengo, no el valor que aparezca años después.
Valor de referencia y valor catastral no son lo mismo
El valor catastral se utiliza en impuestos como el IBI. El valor de referencia responde a otra metodología y función fiscal. La información del Catastro permite distinguirlos.
Una tasación comercial o hipotecaria tampoco es automáticamente ninguno de los dos. Puede aportar evidencia útil, pero debe conocerse su finalidad, fecha y alcance.
Valorar el derecho realmente recibido
La herencia puede transmitir pleno dominio, nuda propiedad, usufructo o una cuota. No se debe aplicar el valor íntegro de una vivienda a un derecho parcial sin realizar el cálculo correspondiente.
También hay que revisar deudas y cargas deducibles conforme al impuesto. El capital pendiente de una hipoteca y la garantía real inscrita no son conceptos intercambiables; su tratamiento requiere documentación.
Qué ocurre si el valor parece excesivo
Comprueba primero que la descripción catastral sea correcta: superficie, uso, antigüedad y demás datos. Después reúne evidencia del estado y de las circunstancias que puedan afectar al valor en la fecha relevante.
La impugnación del valor de referencia debe plantearse por los cauces fiscales correspondientes cuando produce efectos, como explica el Catastro sobre su impugnación. No basta con ignorarlo en la autoliquidación porque una inmobiliaria haya estimado un precio inferior.
Ejemplo práctico: tres cifras distintas
Supongamos una vivienda con valor catastral de 85.000 euros, valor de referencia de 170.000 y estimación comercial documentada de 180.000 a la fecha de fallecimiento. Cada cifra tiene una función distinta.
El ejemplo es hipotético. No sería correcto declarar 85.000 solo porque aparece en el recibo del IBI. Tampoco declarar 230.000 sin justificación con el único objetivo de reducir una futura ganancia. Deben aplicarse las reglas del impuesto y mantener coherencia con el valor de mercado.
La venta posterior no debe olvidarse
La Ley del IRPF remite, para adquisiciones gratuitas, al valor que resulte de las normas de Sucesiones y Donaciones sin exceder del mercado, junto con los ajustes que correspondan.
Por eso conviene conservar la documentación de valoración y los gastos de la herencia. La cifra escrita en una escritura no garantiza por sí sola que todo importe sea aceptable para cualquier impuesto futuro.
Preguntas frecuentes
¿Puedo declarar cualquier valor superior al de referencia?
La declaración debe responder a una valoración coherente y a las reglas fiscales. Un importe superior puede aumentar la tributación y no asegura un beneficio futuro.
¿Todos los herederos utilizan el valor completo?
Cada adquisición se calcula según el derecho y la participación recibidos, con las demás reglas del impuesto.
¿La normativa valenciana depende solo de dónde esté el piso?
No en todos los supuestos sucesorios. Deben revisarse los puntos de conexión y las circunstancias de residencia.
En Enjambre Urbano aportamos una valoración comercial razonada de viviendas en Valencia para coordinar decisiones de herencia y venta con el análisis fiscal adecuado.
