Vender una vivienda heredada puede generar una ganancia patrimonial aunque el heredero no pagara un precio por recibirla. La herencia tiene un valor de adquisición fiscal y la venta otro valor, con ajustes que deben documentarse.
En Valencia, calcular bien esa diferencia permite conocer el neto de la operación antes de aceptar una oferta. El precio de venta y el dinero que queda después de cancelar deudas no son la misma magnitud que la ganancia en IRPF.
El punto de partida es la adquisición hereditaria
Para el IRPF, debe atenderse al valor resultante de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder del valor de mercado, y a los gastos y tributos inherentes satisfechos por el adquirente que proceda incorporar.
La Ley del IRPF, artículos 35 y 36, regula estos criterios. No se utiliza automáticamente lo que pagó el fallecido décadas antes ni una estimación elegida al vender.
Qué gastos pueden modificar el cálculo
Hay que revisar notaría, registro y tributos vinculados a la adquisición, en la parte atribuible a ese inmueble. También las inversiones y mejoras justificadas. Las reparaciones ordinarias no se convierten en mejoras por llamarlas reforma.
Los intereses de financiación no se incorporan sin más al valor de adquisición. Cada partida debe clasificarse y acreditarse con facturas, pagos y documentación suficiente.
El valor de transmisión también tiene ajustes
Se parte del importe real de la transmisión, con las reglas legales de mercado, y se restan gastos y tributos inherentes satisfechos por quien vende. La Agencia Tributaria explica la diferencia entre ambos valores.
Una hipoteca cancelada con el precio reduce el dinero disponible, pero el capital pendiente no es por ese solo hecho un gasto deducible de la ganancia patrimonial. Es una liquidación financiera distinta.
Si estuvo alquilada, revisar amortizaciones
El valor de adquisición puede tener que minorarse por las amortizaciones fiscalmente deducibles, considerando la amortización mínima aunque no se hubiera aplicado correctamente. Por eso hace falta el historial de alquiler y las declaraciones correspondientes.
Un cálculo que ignora años de arrendamiento puede infravalorar la ganancia. Debe separarse suelo y construcción y revisar el régimen de amortización aplicable.
Ejemplo práctico: de 170.000 a 230.000 euros
Supongamos un valor fiscal de adquisición hereditaria de 170.000 euros, 8.000 de gastos y tributos incorporables y 12.000 de mejoras acreditadas. El valor de adquisición sería 190.000 antes de amortizaciones.
Si se vende por 230.000 y existen 7.000 de gastos de transmisión deducibles, el valor de transmisión sería 223.000. La ganancia resultaría de 33.000 euros. Si hubiera 9.000 de amortizaciones que minorasen la adquisición, ascendería a 42.000.
Son cifras hipotéticas. No representan el impuesto final: la cuota depende del resto de circunstancias fiscales, compensaciones y exenciones que procedan.
Varios herederos, varios cálculos
Cada titular debe calcular su parte según el derecho y porcentaje que transmite. Si adquirió participaciones en fechas o títulos diferentes, puede necesitar separar tramos. No siempre basta con dividir todo el beneficio por el número de hermanos.
También debe comprobarse si se aplicó algún beneficio en la herencia sujeto a mantenimiento y si la venta afecta a sus requisitos. Esa posible regularización es distinta del IRPF de la venta.
Preguntas frecuentes
¿Pagar Sucesiones evita pagar IRPF al vender?
No. Son hechos y tributos distintos, aunque determinados gastos de adquisición influyan en el cálculo.
¿La plusvalía municipal es la misma ganancia?
No. Tiene su propia base y reglas sobre el incremento del terreno urbano.
¿Se calcula desde que firmé la herencia?
La fecha de adquisición hereditaria debe determinarse conforme a las reglas sucesorias, generalmente vinculada al fallecimiento, no elegirse por conveniencia según la fecha de escritura.
En Enjambre Urbano preparamos la venta de viviendas heredadas en Valencia con una previsión del neto y la documentación necesaria para coordinar su cálculo fiscal.
