Los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil influyen en cómo termina una subasta de inmuebles. Para el propietario determinan alternativas y límites; para el inversor, las condiciones bajo las que una oferta puede transformarse en adjudicación.
Su aplicación en Valencia es la de una norma estatal. La primera cautela es temporal: la reforma de 2025 cambió reglas relevantes y no todos los procedimientos anteriores se rigen automáticamente por la nueva redacción.
Qué regula cada artículo
El 670 se ocupa de aprobación del remate, pago y adjudicación cuando existe resultado de licitación. El 671 regula la subasta sin postores. Aunque ambos tratan la realización del inmueble, no deben intercambiarse sus porcentajes ni utilizarse resúmenes antiguos como si describieran siempre el régimen vigente.
La referencia es el texto consolidado de la LEC, junto con el régimen transitorio de la Ley Orgánica 1/2025. La fecha de inicio del procedimiento y las condiciones del expediente deben comprobarse.
Artículo 670: la cuantía de la puja cambia el trámite
En la redacción reformada, una mejor postura igual o superior al 70% del valor de subasta permite la aprobación en los términos del apartado primero. Para ofertas inferiores se contempla la posibilidad del ejecutado de presentar una mejora mediante otra persona, con requisitos de cuantía, depósito y pago.
Si no hay mejora eficaz, el precepto contiene reglas de aprobación vinculadas al 50% o a la satisfacción completa del ejecutante con un mínimo del 40%, además de un examen de circunstancias cuando no se cumplen esas condiciones. Estos porcentajes no deben trasladarse sin más a la vivienda habitual.
La protección específica de la vivienda habitual
El artículo 670 establece para la vivienda habitual del deudor que no se apruebe el remate por debajo del 70% del valor de subasta, salvo por lo debido al ejecutante por todos los conceptos, con un mínimo del 60%. Contiene además una regla para el ejecutante que haya sido mejor postor sin cumplir esas condiciones.
Esto exige identificar correctamente el carácter habitual y calcular la deuda por todos los conceptos. No puede decidirse con una cifra aproximada del capital pendiente ni con una fotografía del inmueble.
Qué límites encuentra el acreedor
La regulación reformada conecta el artículo 670 con el 647: el ejecutante que pretende adjudicarse debe participar en la subasta en las condiciones legales. Habiendo pujas y sin ser el mejor postor, no puede esperar al cierre para mejorar el precio o pedir después la adjudicación como si existiera esa facultad general.
Este cambio es relevante para valorar la posición del acreedor. No obstante, una estrategia procesal debe comprobar también las disposiciones especiales y transitorias aplicables al caso, sin convertir este resumen en una regla desligada del expediente.
Artículo 671: una subasta desierta abre otro escenario
Su nueva redacción prevé el alzamiento del embargo a instancia del ejecutado y contempla que este, por sí o a propuesta del ejecutante, designe una persona dispuesta a adjudicarse el bien. Recoge como referencias el 50% o la satisfacción completa del derecho del ejecutante con un mínimo del 40%, y una valoración judicial para importes inferiores.
También permite a las partes pedir de común acuerdo una nueva subasta o proponer otras formas de satisfacción conforme al artículo 640. No debe insertarse en el 671, como si fuera su texto, el párrafo específico de vivienda habitual contenido en el 670. Tampoco debe identificarse el alzamiento de un embargo con la extinción automática del crédito o de cualquier hipoteca.
Ejemplo práctico: dos escenarios sobre 200.000 euros
Una mejor puja de 150.000 representa el 75% del valor de subasta. Su análisis corresponde al resultado con postores. Si nadie hubiera pujado, no existiría esa oferta ganadora y habría que estudiar el régimen de subasta desierta.
Son supuestos hipotéticos. Que el inmueble tenga el mismo valor de referencia para la subasta no hace intercambiables los trámites. En ambos casos deben presupuestarse cargas subsistentes, impuestos, posesión y demás costes.
Preguntas frecuentes
¿Se aplican estas reglas a cualquier subasta?
No. Las notariales y administrativas tienen regulación propia, y en las judiciales importa el régimen aplicable al procedimiento.
¿El porcentaje se calcula sobre el precio de mercado?
Se refiere al valor por el que el bien sale a subasta, que puede diferir del valor comercial actual.
¿Una subasta de 2026 usa siempre la reforma?
No debe asumirse. Hay que revisar las disposiciones transitorias y el inicio del procedimiento.
Analizamos subastas en Valencia con sus reglas concretas y su coste completo. Entender el expediente permite distinguir una posibilidad real de una lectura incompleta de los porcentajes.
