Los intereses de demora compensan el retraso en el pago conforme al régimen aplicable. La Ley 5/2019 introdujo una regla específica para determinados préstamos inmobiliarios, pero no permite aplicar una misma fórmula a cualquier contrato sin revisar su fecha, características y modificaciones.
La regla del interés ordinario más tres puntos
El artículo 25 de la Ley 5/2019 establece, para préstamos o créditos concluidos por una persona física y garantizados con hipoteca sobre inmuebles de uso residencial, un interés de demora equivalente al remuneratorio más tres puntos porcentuales durante el periodo en que sea exigible.
Además, la norma limita su devengo al principal vencido y pendiente de pago y restringe su capitalización, con la excepción legal que señala. No se trata de sumar un 3 % al total del saldo de manera indiscriminada ni de aplicar el recargo al conjunto de cada mensualidad sin separar sus componentes. Puede consultarse el artículo 25 de la Ley 5/2019.
Qué comprobar si la hipoteca es anterior
La disposición transitoria primera parte de la no aplicación general de la ley a contratos anteriores, con excepciones y reglas específicas. Una novación, subrogación o situación de vencimiento anticipado puede exigir un análisis particular. No debe confundirse el régimen transitorio del vencimiento anticipado con el de los intereses de demora.
También puede ser necesario revisar la validez de la cláusula y la normativa de consumidores. Por eso una escritura antigua con un porcentaje elevado no permite concluir, sin más, que todo lo reclamado sea exigible; tampoco autoriza a sustituir unilateralmente el tipo por otro sin análisis profesional.
Interés ordinario y demora tienen funciones diferentes
El interés remuneratorio es el precio del dinero prestado. El de demora se relaciona con el retraso. Al revisar una liquidación hay que identificar sobre qué capital y periodo se calcula cada concepto, qué pagos se han recibido y cómo se han imputado.
Una cifra total en una carta de recobro no ofrece ese desglose. Solicitarlo ayuda tanto a negociar como a preparar una venta de vivienda con cargas. El comprador necesita un saldo de cancelación fiable; el propietario necesita saber qué neto quedará después de pagarlo.
Ejemplo práctico de cálculo
Supongamos que resulta aplicable el artículo 25, el interés remuneratorio es del 3 % anual y hay 2.000 euros de principal vencido pendientes durante 60 días. El tipo de demora sería del 6 % anual. Con una base ilustrativa de 365 días, el cálculo sería 2.000 × 0,06 × 60 / 365: aproximadamente 19,73 euros.
Ese ejemplo no liquida una hipoteca real. Habría que revisar la convención de cómputo aplicable, las fechas exactas, los vencimientos sucesivos y los pagos parciales. Si el interés ordinario cambia durante el periodo, tampoco sirve mantener un único tipo para todos los días.
Lo que enseña el ejemplo es el método: capital correcto, tipo correcto y tiempo correcto. Aplicar un 6 % al capital total de un préstamo cuando solo una pequeña parte está vencida daría una cifra distinta y podría ser incorrecto según el estado y régimen de la obligación.
Qué cambia cuando ya existe ejecución
Con una reclamación judicial deben distinguirse cantidades exigidas, provisiones y liquidaciones. La escritura, el auto de ejecución y el resto del expediente pueden resultar necesarios. La Ley de Enjuiciamiento Civil regula el tratamiento procesal y contempla reglas específicas que no deben reemplazarse por una calculadora genérica.
Si hay posibilidad de pago, venta o acuerdo, conviene pedir un saldo referido a la fecha prevista y conocer cómo varía cada día. Una negociación comercial no detiene automáticamente el devengo ni los trámites.
Documentación para una revisión útil
- Escritura inicial y todas las novaciones o subrogaciones.
- Cuadro de amortización y tipos aplicados en cada periodo.
- Detalle de cuotas impagadas separando capital e intereses.
- Historial de pagos parciales y su imputación.
- Liquidación desglosada del acreedor y documentación judicial, si existe.
Cuando el crédito ha pasado a un fondo, interesa verificar además quién puede certificar el saldo y aceptar una cancelación. Puedes ampliar ese punto en negociación de deuda hipotecaria con fondos.
Preguntas frecuentes
¿En Valencia se aplica un interés de demora diferente?
La regla hipotecaria descrita procede de normativa estatal. Lo determinante es el contrato y su régimen, no un porcentaje local propio.
¿La demora se calcula siempre sobre toda la hipoteca?
No. Debe identificarse qué principal está vencido y es exigible, atendiendo a la situación contractual y procesal.
¿Puedo negociar aunque discuta la liquidación?
Puede estudiarse, coordinando la negociación con la defensa de los derechos y plazos aplicables. Conviene evitar reconocimientos ambiguos de cantidades no revisadas.
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